Mittwoch, 12. Mai 2021

LG München I: Umlage von Wartungskosten für Rauchwarnmelder

Urteil vom 15. April 2021 - AZ. 31 S 6492/20

Der Kläger hat als Vermieter mit der Beklagten am 23.09.2001 einen Mietvertrag geschlossen. Dort war geregelt, dass auch sonstige Betriebskosten „wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“ umgelegt werden. Darüber hinaus sah der Mietvertrag vor, dass der Vermieter auch solche Betriebskosten umlegen kann, die im Laufe des Mietverhältnisses neu entstehen. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 wies eine Nachzahlung von 228,36 Euro auf und enthielt eine Kostenposition für „Rauchwarnmelder“ in Höhe von 16,35 Euro. Da diese Position nicht im Mietvertrag aufgelistet ist, ist die Beklagte der Meinung, diese Kosten könnten nicht umgelegt werden. Das Amtsgericht billigte dem Kläger die Position dagegen mit der Begründung zu, dass die Kosten für die Kontrolle von Betriebsfähigkeiten und Betriebssicherheit der Rauchwarnmelder aufgrund der Mehrbelastungsklausel umlagefähig sind.

Das Landgericht München I sah es anders. Zwar handele es sich bei den Wartungskosten für Rauchwarnmelder grundsätzlich um sonstige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Allerdings ist es für die Umlagefähigkeit zwingend notwendig, dass die sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag explizit aufgeführt werden. Das Landgericht wies darauf hin, dass es bislang umstritten ist, ob auch bei nachträglich entstandenen Kosten eine solche Nennung notwendig ist oder eine Mehrbelastungsklausel ausreicht. Die Landesrichter wiesen darauf hin, dass der BGH entschieden bereits 2004 entschieden hat, dass neue Betriebskosten im Rahmen einer vereinbarten Pauschale nur nach einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen können. Aussagen, ob dies auch bei Betriebskostenabrechnungen gelten soll, machten die Bundesrichter damals nicht. Allerdings sprach sich das Landgericht vorliegend für eine analoge Anwendung des § 560 Abs. 1 BGB aus. Wenn eine vorherige Erklärung des Vermieters schon für die Änderung des Abrechnungsmaßstabes verlangt wird (§ 560 Abs. 4 BGB), muss dies erst recht für die Umlage neu entstandener Betriebskosten gelten. Außerdem passe es nicht zusammen, dass bei einer Modernisierungsmieterhöhung eine Erklärung des Vermieters nach § 559b Abs. 1 BGB notwendig ist, nicht jedoch bei einer Erhöhung der damit einhergehenden Betriebskosten, „die Bestandteil der Gesamtmiete“ sind. Demnach bedarf es für die Umlagefähigkeit neuer Betriebskosten regelmäßig einer entsprechenden Erklärung des Vermieters, die vorliegend nicht gegeben war. Die Mieterin erfuhr erst durch die Betriebskostenabrechnung von der Neuerung.