Montag, 9. März 2020

BGH: Pauschale für Hausmeisternotdienst nicht auf den Mieter umlegbar

Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19

In diesem Fall waren die Beklagten Mieter der Klägerin. Laut Mietvertrag waren die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II Berechnungsverordnung zu tragen und entsprechende Vorauszahlungen zu leisten. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 rechnete die Klägerin Kosten für die Notfallbereitschaft des Hausmeisters bei Störungsfällen wie Wasserrohrbrüchen oder Heizungsausfällen ab. Die Beklagten weigerten sich, diese Forderung zu begleichen, weshalb die Klägerin Klage erhob. Diese blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Das Berufungsgericht hatte argumentiert, dass es sich bei den Kosten für den Notdienst eines Hausmeisters nicht um Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten handele, die der Vermieter zu tragen habe. Bei der Notfallbereitschaft handele es sich um die Aufgabe, Störungsmeldungen der Mieter auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten entgegenzunehmen und sodann entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Während der normalen Geschäftszeiten würde diese Tätigkeit im Regelfall von der Hausverwaltung durchgeführt werden. Ob sich ein Störfall während oder außerhalt dieser Geschäftszeiten ereigne, sei aber für die Einordung der Kosten als Betriebs- oder Verwaltungskosten irrelevant.

Dieser Ansicht gab der BGH Recht. Er stellte zunächst dar, dass es zur Einordnung der Kosten einer Notdienstbereitschaft des Hausmeisters unterschiedliche Meinungen gebe. So argumentierten Teile der Instanzrechtsprechung, dass eine Notdienstbereitschaft in erster Linie im Interesse der Mieter liege, da sie dazu diene, die von ihnen eingebrachten Sachen vor Schäden zu schützen. Darüber hinaus gehöre die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten des Hausmeisters.

Andere Stimmen meinen, der Notdienst läge im Bereich der Gebäudeverwaltung und begründen dies ebenfalls mit dem Verweis auf die Durchführung dieser Tätigkeiten durch die Hausverwaltung, wenn die Störung während der normalen Geschäftszeiten entsteht. Dieser Auffassung folgten auch die Bundesrichter. Das Landgericht habe zutreffend darauf hingewiesen, dass Störmeldungen während der normalen Geschäftszeiten von der Hausverwaltung entgegengenommen würden und nur außerhalb dieser Zeiten vom Hausmeisternotdienst. Für die kostenrechtliche Einordnung kann dies aber nicht relevant sein.

Dass ein schnelles Eingreifen auch im Interesse der Mieter liege, rechtfertige die Einordnung als Betriebskosten nicht. Bei Betriebskosten käme es gerade nicht darauf an, ob die dazugehörigen Tätigkeiten im Interesse des Mieters liegen. Ansonsten wären die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Wege der Betriebskosten umlegbar.

Die Klägerin hatte ebenfalls eingewandt, dass entsprechende Notdienste regelmäßig auch bei Wartungsverträgen für bestimmte technische Einrichtungen enthalten und umlegbar seien. Diesem widersprach der BGH. Auch diese Notdienstkosten seien nicht ohne weiteres umlegbar. Es sei auch hier zu differenzieren, „ob und in welchem Umfang mit der vertraglichen Vergütung Leistungen, die dem Betriebskostenkatalog […] unterliegen, oder anderweitige Leistungen – etwa Reparaturen, die nicht (mehr) als Teil einer Wartung betrachtet werden können – abgegolten werden.“ Die umlagefähige Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug nehme dabei eine Sonderstellung ein, da der Betreiber eines solchen Fahrstuhls dafür Sorge tragen muss, dass auf Notrufe aus der Kabine in angemessener Zeit reagiert werden kann. Dies sei nur durch die Einrichtung eines Notdienstes möglich, sodass diese Kosten regelmäßig umlagefähig sind. Diese Voraussetzungen lägen aber bei einem allgemeinen Hausmeisternotdienst nicht vor.