Dienstag, 16. Mai 2017

BGH: Vermieter muss Betriebskosten in der Abrechnung aufschlüsseln

Urteil vom 24. Januar 2017, VIII ZR 285/15



Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig (aber auch ausreichend) die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln.

In dem zu entscheidenden Fall hat die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammengefasst. Der Mieter hält die Abrechnung insoweit für formell unwirksam.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Betriebskostenabrechnung bezüglich der zusammengefassten Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung formell nicht ordnungsgemäß ist. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung sei, ob die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar ist. Notwendig (aber auch ausreichend) sei es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass eine Belegeinsicht nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen sei die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach den einzelnen Ziffern des § 2 Betriebskostenverordnung aufschlüsselt. Nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer müsse er die Kosten dann nicht aufschlüsseln. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) sei hingegen unzulässig.

Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof lediglich bezüglich der sachlich eng zusammenhängenden Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.