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Vier Ausnahmen von der Regel

Von der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse gibt es vier gesetzliche Ausnahmen. Wenn bereits die Vormiete ein Jahr vor Vertragsschluss des neuen Mietvertrages über der Mietpreisbremse lag, darf der Vermieter auch weiterhin diese Miete verlangen. Ähnliches gilt, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Vertragsschluss eine Modernisierung durchgeführt hat. In diesem Fall darf der Vermieter die ortsübliche Miete um die (fiktive) Modernisierungsmieterhöhung erhöhen. Die Berechnung stellt sich also wie folgt dar: ortsübliche Miete (ohne Berücksichtigung der Modernisierung) + 10 Prozent + Modernisierungsumlage = Neumiete. Hat der Vermieter die Wohnung „umfassend“ saniert, ist er an die Mietpreisbremse für die erste Neuvermietung nach der Maßnahme sogar überhaupt nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Leider ist bislang noch nicht zur Gänze geklärt, was der Gesetzgeber mit dem Wort „umfassend“ gemeint hat. Eine umfassende Modernisierung soll aber wohl jedenfalls dann vorliegen, wenn die Maßnahmen so umfangreich waren, dass die Wohnung mit einem Neubau vergleichbar ist. Für Neubauten gilt nämlich die gleiche Regelung. Um Investoren im Wohnungsbau nicht zu verschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Wohnung zum ersten Mal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird. Wird also eine Wohnung neu gebaut und vermietet, ist diese für die Zukunft von der Mietpreisbremse befreit. Allerdings dürfen die Ausnahmen nicht summiert werden. Hat ein Vermieter beispielsweise die Wohnung modernisiert UND bereits eine höhere Vormiete verlangt, kann er sich nicht auf beide Ausnahmen berufen.

Informationspflichten des Vermieters

Besonders wichtig: Macht der Vermieter von einer dieser Ausnahmen Gebrauch und verlangt eine höhere Miete als von der Mietpreisbremse vorgesehen, muss er den Mieter seit dem 1. Januar 2019 darüber VOR Vertragsschluss informieren. So muss beispielsweise der Hinweis erfolgen, dass die Vormiete ein Jahr vor dem jetzigen Vertragsschluss bereits die nun vereinbarte Höhe hatte und deshalb die Ausnahme von der Mietpreisbremse greift. Gleiches gilt entsprechend für die anderen drei Ausnahmen. Unterbleibt diese Information, kann sich der Vermieter nicht auf die höhere Miete berufen und fällt automatisch auf die Mietpreisbremse zurück. Holt er die Information zu einem späteren Zeitpunkt im laufenden Mietverhältnis nach, kann er erst zwei Jahre danach die erhöhte Miete verlangen. Hat der Vermieter lediglich die falsche Form gewählt, weil er beispielsweise nur mündlich und nicht in Textform informiert hat, gilt die höhere Miete aber dem Zeitpunkt der Information in der richtigen Form. Es empfiehlt sich daher, den Hinweis auf die höhere Miete bereits im Mietvertrag VOR der Unterschriftenzeile vorzunehmen.

Kündigunssperrfist und Kappunsgrenze erweitert

Neben der Einführung der Mietpreisbremse hat die neue Mieterschutzverordnung aber auch Auswirkungen auf Bestandsmieten. So wird durch die Verordnung der Anwendungsbereich der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen und die Kündigungssperrfrist auf weitere Kommunen ausgeweitet. Ersteres bedeutet, dass sich die Miete in den in der Mieterschutzverordnung benannten Städte und Gemeinden innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent erhöhen darf. In den übrigen Kommunen beträgt diese Grenze 20 Prozent. Ausgenommen sind lediglich Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen oder wegen der Anpassung der Betriebskosten. Die Kündigungssperrfrist führt dazu, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung erst nach Ablauf von zehn Jahren eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. In den nicht in der Verordnung genannten Gebieten beträgt diese Frist lediglich drei Jahre. Achtung: Die Sperrfrist gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für real geteilte Grundstücke.

Die Verordnung mit der Liste der Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten können Sie hier einsehen:

Zur Mieterschutzverordnung
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Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz ist Kraft getreten, das eine Vielzahl von Änderungen im Bereich der Mietpreisbremse mit sich brachte. Darüber hinaus wurden die Regelungen zur Mietpreisbremse bis 2025 verlängerung und gelten seit dem 1. April 2020 sogar in verschärfter Version.

» Neue Aufklärungspflichten

Bislang sieht die Mietpreisbremse vor, dass neue Mieten lediglich zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen dürfen. Das Gesetz kennt dabei vier Ausnahmen. So darf die Miete höher sein, wenn bereits die Vorjahresmiete höher war, es sich um die erste Vermietung seit 01.10.2014 oder nach einer umfangreichen Modernisierung handelt oder innerhalb der letzten drei Jahre eine Modernisierung durchgeführt wurde. Will der Vermieter von einer dieser Ausnahmen Gebrauch machen, muss er den Mieter hierüber in Textform informieren; Ihm also beispielsweise mitteilen, wie hoch die Miete im Jahr vor Beendigung des vorigen Mietverhältnisses war. Tut er dies nicht, schuldet der Mieter auch keine höhere Miete. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst zwei Jahre nach Zugang auf die höhere Miete berufen. Dies gilt nicht, wenn er die Information zuvor lediglich in falscher Form, beispielsweise mündlich, durchgeführt hat und durch die Nachholung lediglich die Form geheilt wird. In diesem Fall gilt die höhere Miete ab Zugang der Erklärung in der richtigen Form.

» Rügepflicht des Mieters

Beibehalten hat der Gesetzgeber die Regelung, dass der Mieter begründet rügen muss, wenn die Miete seiner Meinung nach über der Mietpreisbremse liegt. Nur wenn der Vermieter seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist, reicht eine einfache Rüge durch den Mieter aus. Stellt sich später heraus, dass die Miete tatsächlich zu hoch angesetzt war, ist der Vermieter verpflichtet, die überbezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurück zu zahlen. Etwas anderes gilt für Mietverhältnisse, die ab dem 1. April 2020 geschlossen werden. Erfolgt die Rüge des Mieters innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss und war die Miete tatsächlich zu hoch, muss der Vermieter die überzahlte Miete rückwirkend ab Vertragsschluss zurückzahlen.

» Senkung der Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage wird durch das MietAnpG von bislang elf Prozent auf acht Prozent gesenkt. Darüber hinaus wird es eine Deckelung geben. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete aufgrund der Modernisierung lediglich um bis zu 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Betrug die Miete zuvor weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt die Erhöhungsgrenze sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter. Ausgenommen sind Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Anpassung der Betriebskosten.

» Vereinfachtes Verfahren für Modernisierungsumlage

Mit dem MietAnpG führt der Gesetzgeber aber gleichzeitig ein vereinfachtes Verfahren zur Umlage der Modernisierungskosten ein. Betragen die Kosten für die Modernisierung weniger als 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent als nicht umlegbaren Erhaltungsaufwand abziehen. Komplizierte Berechnungen oder Schätzungen entfallen dadurch. Darüber hinaus kann sich der Mieter nicht unter Berufung auf eine besondere Härte gegen die Mieterhöhung wehren. Auch eine Berechnung der zu erwartenden Betriebskosten nach der Modernisierung entfällt. Allerdings sind nach einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren weitere Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen für fünf Jahre ausgeschlossen. Ausnahmen bestehen, wenn die Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Pflicht erfolgen muss und der Vermieter hiervon nichts wusste oder ein WEG-Beschluss über die weitere Modernisierung gefasst wird und zwei Jahre seit der letzten Modernisierungsmieterhöhung im vereinfachten Verfahren vergangen sind. Hat der Vermieter innerhalb von fünf Jahren vor der Erhöhung im vereinfachten Verfahren eine Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen, sind die damals geltend gemachten Kosten von den jetzigen Kosten abzuziehen.

» Herausmodernisieren als Pflichtverletzung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an und beginnt dann mehr als 12 Monate lang nicht mit den Arbeiten oder ruhen die Arbeiten für mehr als 12 Monate, erhöht sich die Miete laut Modernisierungsankündigung um das doppelte oder werden die baulichen Maßnahmen schikanös durchgeführt, vermutet das Gesetz fortan eine Pflichtverletzung des Vermieters, die dem Mieter einen Schadensersatzanspruch gewährt. Damit soll das sogenannte Herausmodernisieren unterbunden werden, wonach Modernisierungen nur durchgeführt werden, um Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen. Im Wirtschaftsstrafrecht wird das Herausmodernisieren darüber hinaus als Ordnungswidrigkeit aufgenommen, welche mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro zu ahnden ist.

» Anwendung von Normen des Wohnraummietrechts

Durch den Rechtsausschuss neu eingeführt wurde die Regeleung, die die Anwendbarkeit von bestimmten Normen des Wohnraummietrechts auf Mietverträge mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts und anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege regelt, die die gemieteten Räume aus sozialen Beweggründen an Dritte zu Wohnzwecken überlassen. Bislang können diese Verträge beliebig befristet und gekündigt werden. Laut BGH tritt der Vermieter bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht in den Mietvertrag mit dem Dritten ein. Daher werden einige Normen des Wohnraummietrechts, beispielsweise zum Kündigungsschutz oder der Indexmiete, in diesem Bereich für anwendbar erklärt.